ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ



Работа добавлена на сайт TXTRef.ru: 2019-04-07

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………….………….………….………….………….…………...……….….5

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ……...….8

1.1. История развития института аренды зданий……………………………………….8

1.2. Понятие договора аренды зданий и его место в системе гражданско-правовых договоров.……………………………….…………………………………………….….18

1.3. Здание как объект договора аренды.…………………………….……..………….22

2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ……………………………….………………………………….….……….….29

2.1. Особенности заключения договора аренды зданий……………………..…….….29

2.2. Права и обязанности арендодателя………………………………………..…….…40

2.3. Права и обязанности арендатора…………………………………………….……..49

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………….………………………………………….58

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………….……………………61

Введение

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению.

С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.

В настоящее время исследованию института аренды в юридической науке уделяется большое внимание, так как аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложенных средств.

Актуальность настоящей работы обусловлена тем, что аренда зданий и сооружений является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом он является не в достаточной степени урегулированным современным законодательством. Помимо вопросов, которые касаются напрямую только договора аренды зданий, есть еще ряд проблематичных с точки зрения юридической теории и практики, не относимых исключительно к указанному договору, однако влияющих на практику его применения – вопросы отмены обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, исследование понятия недвижимости и его обязательных признаков, а также спорные вопросы, касающиеся двоякой трактовки положений, включенных в Гражданский кодекс и иные нормативно – правовые акты, регулирующие вопросы аренды зданий. Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и сооружений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая дипломная работа. 

Как показывает судебная статистика, за последние 6 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами РФ, возросло на 51,08 %. Если в 2009 году количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 22,417, то в 2010 арбитражными судами РФ было рассмотрено 23,286 таких дел, в 2011 году - 26,367 дел, в 2012 году - 32,068 дел, в 2013 году количество таких дел составило 33,869 [22, с. 17].

Цель настоящего дипломного исследования заключается в комплексном рассмотрении и изучении теоретических и практических основ аренды зданий, выявлении проблемных аспектов.

Постановка указанной цели определила необходимость разрешения следующих задач:

- изучить историю развития института аренды зданий;

- определить понятие договора аренды зданий;

- обозначить место договора аренды зданий в системе гражданско-правовых договоров;

- рассмотреть здание, как объект договора аренды зданий;

- определить особенности заключения договора аренды зданий;

- выявить специфику содержания и исполнения договора аренды зданий.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с арендой зданий.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные, так и специальные правовые методы научного познания: метод анализа и синтеза, метод обобщения, дедукции, индукции другие методы научного познания.

Теоретическую основу исследования составили труды таких авторов как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Васильева, Л.А. Голомазова, Л.Ю. Грудцына, В.Б. Догляд, А.В. Жигачев, С.А. Камачёвой, В.А. Лапач, О.Н. Садиков, В.В. Смирнов, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др.

Нормативную основу исследования составили: Гражданский кодекс Российской Федерации (в части первой и второй), федеральные законы «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иные нормативные правовые акты.

Эмпирической основой исследования послужила опубликованная судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды зданий.

Настоящая дипломная работа структурно состоит из введения, двух глав, объединяющих в себе шесть параграфов, заключения и списка литературы.

1. Понятие и правовая природа договора аренды зданий

1.1. История развития института аренды зданий

Объективные предпосылки развития правового регулирования отношений аренды зданий свидетельствуют о том, что договор аренды зданий в истории права необходимо рассматривать как разновидность договора аренды (имущественного найма) [15, с. 9]. Охарактеризуем конструкцию договора аренды (имущественного найма) в римском праве.

В дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии мы находим ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. К примеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. до н.э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались: рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихся источниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню, которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этой жалобе (заменить рабыню на здоровую) [15, с. 10].

Под договором найма вещей (locatio-conductio rei) в римском праве понимался договор, по которому одна сторона (locator, наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor, нанимателю) одну или несколько определенных вещей в пользование, а наниматель, в свою очередь, обязывался уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Вместе с тем, в римском праве существовали обязательства, которые наймом прямо не назывались, но к ним применялись положение о locatio-conductio. Такими обязательствами были: пользование вещью или услугами за вознаграждение, выраженное не в денежной форме, «случай, когда за вознаграждение обещается услуга, состоящая исключительно или преимущественно в духовной деятельности»[15, с. 10].

Право Древнего Рима определило статус сторон договора найма вещей. Ими были наймодатель (locator) и наниматель (conductor). Причем было установлено правило, в соответствии с которым наймодатель не обязательно должен был быть собственником или владельцем вещи. Как писал Г.Дернбург, взаимные обязательства отдающего в наем и нанимателя возникают даже в том случае, когда первый не имеет никакого права на предоставленную второму вещь [15, с. 12].

Римское право заложило основу научных дискуссий и признании права найма вещей (права аренды) вещным или обязательственным правом. По мнению большинства исследователей договор locatio-conductio имел обязательственную природу, а наниматель находился в положении держателя (detentor'a), на которого не распространялась вещно-правовая защита. Наем в римском праве обеспечивался личными исками.

Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы. В средние века в Европе при рецепции римского права наниматель получил вещно-правовую защиту, однако в целом договор найма не приобрел от этого характер способа приобретения вещных прав. Более того, европейское законодательство внесло некоторые коррективы в основания прекращения договора найма. Римское правило «купля разрушает наем» было изменено, и приобретатель имущества стал занимать место наймодателя в отношениях найма.

Как известно, в результате рецепции римского права основные положения о договоре имущественного найма (locatio-conductio) были воспроизведены и в европейском праве. Однако европейским правом были внесены свои нормы в институт договора найма.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества» [18, с. 210].

Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX – нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX в. во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым. «Древнейшие постановления российского законодательства о найме относятся к найму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при полном отсутствии рынка» [15, с. 15].

В дореволюционной юриспруденции термины «найм», «имущественный найм», «аренда» использовались как идентичные. Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Нашему законодательству было чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве.

Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. Несмотря на то, что устанавливались виды имущества, которые не могли быть предметом найма, срок договора, определения договора законодателем сконструировано не было.

Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX в. Рядом из них, в частности Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и Н.Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые. Они не признавали права предметом договора имущественного найма, так как «в подобных отношениях нет существенного признака найма - пользования вещью» [15, с. 17].

В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается из категории товаров.

По мнению некоторых дореволюционных юристов, предметом договора найма могут быть не только индивидуально-определенные вещи, но и вещи, определенные родовыми признаками. Отстаивается и идея о возможности включения в предмет договора найма прав на вещи. Право на вещь считалось способным быть предметом договора найма, «если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию».

Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П. Победоносцев считал, что законодательно установленными существенными условиями были срок и наемная плата. Прочие условия (принадлежности), по его мнению, зависят от особых условий между сторонами и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении [15, с. 18]. Такой взгляд на существенные условия договора был достаточно распространен, однако, существовали и иные мнения. Так Н.Принтц и И.М.Тютрюмов к существенным причисляли и условие о предмете договора найма. К.Анненков считал, что к существенным условиям необходимо добавить и указание на лиц, совершающих договор.

Вызывают интерес императивные нормы о сроке договора найма недвижимого имущества. Первоначально устанавливалось, что крайний срок найма определялся для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание в 12 лет. Но в 1824 году, было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это императивное правило вошло в Свод Законов (ст.1692). Такой сравнительно незначительный срок договора найма затруднял его применение в промышленности и предпринимательской деятельности, что вызвало появление ряда исключений из ограничения. В 1855 году было разрешено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов. Такая же льгота существует для пустопорожних земель, «отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц». С 1861 г. было разрешено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет. На тот же 36-летний срок могли быть сдаваемы удельные земли. Позднее ограничения продолжают сниматься.

Большой интерес представляет теория и практика регулирования формы договора имущественного найма. Форма договора дифференцировалась в зависимости от предмета договора найма или категории нанимаемых вещей. Наем движимых вещей по общему правилу совершался в устной форме. Однако из этого общего правила имелись и исключения, в частности найм речных и морских судов по договору цертепартии должен был заключаться в письменной форме. По действовавшему законодательству морские и речные суда были отнесены к движимому имуществу.

Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города.

К.П. Победоносцев формулировал правила о форме договора найма следующим образом. Договор о найме движимости, может быть, заключаем словесно. Но договор о найме недвижимых имуществ, а также судов мореходных и речных составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При этом имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, например местечке, составляются письменно или словесно по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.1700-1708). Наемные договоры крестьян на земли с помещиками, между собою и с посторонними лицами, не свыше 3-х лет на всякую сумму, а на сроки до 12 л. не свыше 300 руб., могут быть заключаемы словесно, со внесением, по желанию сторон, в книгу при волостном правлении (ст.1700) [15, с. 22].

Требования, предъявляемые к форме договора найма имущества, побудили комиссию, занимающуюся подготовкой проекта Гражданского Уложения, упростить и сделать их более однообразными, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по которому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме» [15, с. 23].

Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.

В результате формирования нового советского гражданского законодательства несколько меняются и теоретические положения о договоре найма.

22 мая 1922 г. ВЦИК принял постановление «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР», который регулировал значительный круг гражданских правоотношений, и спустя несколько месяцев после этого, в том же году, Гражданский кодекс РСФСР, который развивает основные мысли этого постановления.

ГК РСФСР 1922 г. ввел институты права собственности, залога, наследования и другие, которые как институты вообще, хорошо известны и дореволюционному праву, и которых почти не знал период военного коммунизма [18, с. 211]. По ГК РСФСР 1922 г. субъект частноимущественных прав пользуется ими лишь в том объеме, который положительно и определенно указан в законе. В связи с этим находится и тот принцип, что ГК не признает абсолютного частного права, которое охватывает все возможные правомочия лица над вещью, кроме тех правомочий, которые исключены специальным постановлением закона, как это мы видим в буржуазном праве. Предоставляемые ГК 1922 г. частные права содержат в себе наоборот, лишь те правомочия, которые указаны в самом Кодексе, все остальные правомочия принадлежат государству.

Несмотря на то, что ГК РСФСР 1922 года разрабатывался и вступил в действие в период перехода к НЭПу (новой экономической политике), а ГК РСФСР 1964 года - в период процветания административно-командных методов управления в советской экономике и политике, определение договора имущественного найма в указанных кодексах оставалось практически без изменений, что было вполне оправдано сущностью возникающих  отношений.  И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования» [15, с. 28].

Однако от норм ГК 1922 г. к нормам ГК 1964 г. мы наблюдаем ограничение и предмета и субъектов договора найма. ГК 1922г. рассматривал в качестве предмета договора не только вещи, но и права. Некоторые ученые называли в числе предметов договора имущественного найма исключительные права. Высказывались и мнения о возможности включения в предмет договора вещей, определенных родовыми признаками.

Широкий круг имущества, которое могло быть предметом договора имущественного найма по ГК 1922 г. становится виден исходя из анализа норм подраздела III (имущественный наем) раздела «обязательственное право». Это, в частности, государственные или коммунальные предприятия [8, ст. 153], иные предприятия, помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье [8, ст. 155].

Отношения найма между гражданами по ГК РСФСР 1964 г. были ограничены потребительским назначением личной собственности. Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что несмотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Определенная тенденция правового регулирования отношений аренды зданий в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом.

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922 г., так и ГК 1964 г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы. Вызывал определенные дискуссии вопрос о том, является ли срок существенным условием договора найма. Так высказывалась точка зрения, согласно которой ответ на вопрос является ли срок существенным условием договора найма, зависит от характера самого договора. О.А.Красавчиков утверждал, что если договор заключен на срок неопределенный, то, конечно, на этот вопрос нужно ответить отрицательно, если же договор по своему характеру является срочным, то условие о времени, в течение которого наниматель будет пользоваться имуществом, следует признать существенным [15, с. 31]. Однако, договор найма всегда носит срочный характер, даже если срок найма прямо не указан в договоре. Если принять данную позицию, то, как соотнести ее с положением о том, что при отсутствии соглашения между сторонами по всем существенным условиям, договор считается незаключенным. Более того, существенные условия договора должны быть едиными для договоров данного вида, независимо от каких-либо причин. Следовательно, с данной позицией согласиться нельзя.

В соответствии со ст.278 ГК РСФСР, если договор найма заключен без указания срока, то он считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе прекратить действие договора во всякое время, предварив о том другую сторону при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье — за 3 месяца, а при найме прочего имущества - за 1 месяц.

ГК 1922 г. прямо не устанавливал обязанности уплаты вознаграждения за пользование имуществом. Она вытекала из понятия договора имущественного найма, его возмездности, а так же установления видов наемной платы. В соответствии со ст.165 ГК 1922 г. наемная плата может выражаться: а) в совершении определенных срочных платежей деньгами или натурой, б) в отчислении условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода, в) в выполнении определенных услуг, г) в сочетании указанных форм оплаты. ГК 1964 г. прямо требовал выполнения нанимателем обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом [9, ст. 286].

В соответствии со ст. 174 ГК 1922 г. по окончании срока договора наниматель обязан сдать наймодателю имущество со всеми принадлежностями в исправном состоянии. ГК 1964 г. так же устанавливал такую обязанность нанимателя. В соответствии со ст.291 при прекращении договора найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда[10].

Основы законодательства об аренде определяли понятие «аренда», как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности[10, ст. 1].

Мы выделяем несколько новых правовых институтов, введенных Основами. Во-первых, это новый институт договора аренды, во-вторых, организации арендаторов, в-третьих, арендного предприятия. В соответствии с Основами трудовой коллектив государственного предприятия вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия [10, ст. 16]. Организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом разрабатывает проект договора аренды и направляет его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия. После подписания договора организация арендаторов принимает в установленном порядке имущество предприятия и приобретает статус арендного предприятия.

Нормы о предмете договора аренды были достаточно сложными, содержали детальное его описание. Помимо наименования имущества, которым был весь комплекс основных и оборотных средств, в договоре необходимо было указать его стоимость, а также вид деятельности арендного предприятия. В предмет договора входили и вопросы хозяйственного взаимодействия сторон, поскольку в соответствии с Основами административные связи между сторонами сохранялись лишь в той мере, в какой они были отражены в договоре [18, с. 210].

Особенностью правового режима имущества арендного предприятия являлось то, что при условии выкупа имущества по мере внесения арендной платы формируется общая собственность арендодателя и арендатора, при этом, чем большая часть арендной платы внесена, тем большая доля принадлежит арендатору.

Кроме этого, договор аренды предприятия называли одним из видов договора аренды, наряду с прокатом и другими видами договора имущественного найма.

К моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК РФ. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»[5] с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде[5, ст. 3].

1.2. Понятие договора аренды зданий и его место в системе гражданско-правовых договоров

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды [4, § 4 гл. 34].

Легальное определение договора аренды зданий содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий проявляется в том, что, во-первых, здания, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям [6, п. 1 ст. 432], а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору [6, п. 2 ст. 433]. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы [22, с. 17]. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания является возмездным.

Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет корреспондирующие права и обязанности.

Аренда здания занимает особое место в системе гражданско-правовых сделок. Аренду следует отличать от сделок купли-продажи, мены, дарения или ренты. Если согласно этим сделкам имущество переходит в собственность других лиц, то есть вещь меняет собственника, то при заключении договора аренды здания фактический статус собственника не меняется лишь часть его полномочий по отношению к своей вещи. Однако, есть много общего между договором аренды и, например, договором купли-продажи. И в том и в другом случае оба договора являются возмездными. Однако договор купли-продажи распространяется на любые вещи, в то время как объектом договора аренды здания могут быть только здание [24, с. 13].

Цель договора аренды здания – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды здания от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды) [16, с. 14].

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Исходя из определения, данного выше, можно выделить три основных признака, характерных для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда здания всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды здания всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности и юридических лиц, нуждающихся во временном пользование определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон договора аренды [20, с. 215].

Таким образом, договор аренды здания – это гражданско-правовой договор, являющимся двусторонним, возмездным, носящим временным характер.

Роль договора аренды зданий в регулировании имущественных отношений раскрывается через ее функции.

Прежде всего, аренда выполняет экономические функции, поскольку сущность аренды сугубо экономическая. Аренда приносит дополнительный доход собственнику имущества за счет получения им арендных платежей. Наиболее полно эта функция проявляется в сфере управления государственной и муниципальной собственностью. Так, аренда выступает одним из методов управления имуществом РФ или муниципальной собственности могут сдаваться в долгосрочную или краткосрочную аренду, в аренду с правом последующего выкупа или в субаренду. Доходы от арендованного имущества служат средством пополнения государственного и местного бюджетов субъектов Федерации [30, с. 12]. В то же время, арендованное государственное или муниципальное имущество может быть приватизировано арендатором в случаях долгосрочного пользования имуществом в соответствии с законодательством о приватизации объектов государственной или муниципальной собственности. В этом проявляется еще одна функция аренды – аренда может являться условием передачи собственности государства, субъектов федерации или муниципального образования в собственность физических или юридических лиц. Такая возможность предусмотрена и в ГК РФ [4, ст. 624].

Следует выделить еще функцию аренды – возможность целевого использования нежилых, ветхих или пустующих помещений, подвальных или иных свободных помещений. Эта форма аренды выгодна как арендатору, поскольку арендная плата устанавливается в меньших размерах за счет отсутствия оборудования и ремонта в таких помещениях, так и арендодателю, поскольку позволяет использовать пустующие и заброшенные помещения. В то же время, проведя капитальный ремонт и, оборудовав помещение, арендатор способствует заметному улучшению архитектурного облика города или иного населенного пункта. По отношению к арендатору аренда способствует значительной экономии средств арендатора. Не имея возможности приобрести необходимое ему имущество в собственность, арендатор за сравнительно небольшую плату развивает собственное производство, что позволяет ему впоследствии стать собственником данного имущества или равноценного иного имущества [18, с. 174].

Тем самым, значение договора аренды здания заключается в том, что он способствует развитию малого и среднего предпринимательства, выступает экономическим стимулом для развития производства и торговли. Договор аренды выгоден как арендатору, не имеющему возможности приобрести имущество в собственность, так и арендодателю, который извлекает дополнительный доход от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, арендные отношения по поводу пользования и владения зданиями – это отношения, возникающие между арендодателем и арендатором, по поводу ограничения вещных прав собственника, который передает арендатору свое недвижимое имущество на определенный срок во временное пользование и (или) владение за арендную плату.

1.3. Здание как объект договора аренды

Под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных [1, ст. 2].

Под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов [1, ст. 2].

В настоящий момент в юридической литературе данные понятия выступают в качестве синонимов. Однако исторически зданиями назывались те строения, которые обладают надземной частью и обособленными помещениями. Часть из них приспособлена для проживания, часть – для учёбы, производства, занятий спортом. Сооружениями назывался любой объект, возведённый человеком, будь то стадион, бункер, колонна и т.д. При этом они могут быть полностью лишены надземной части.

Здание – понятие более узкое, которое используется для обозначения определённой категории строений. Так, для них характерно наличие помещений, приспособленных либо для проживания, либо для иной деятельности. Как сооружения, так и здания относятся к капитальным конструкциям и предназначены для длительного использования. Важнейший признак сооружений – техническое назначение: очистка автомобилей (автомойка), доставка воды (канализация, акведук), транспортировка людей (метрополитен). Они также могут иметь культово-религиозный характер, выступать в качестве памятников архитектуры [13, с. 16].

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Так, по мнению А.В. Ерш, различать эти понятия можно, исходя из общеупотребительного значения данных слов: «Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно» [27, с. 11]. Такой же точки зрения придерживается В.В. Васильева, которая определяет здание как «разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей» [14, с. 213]. Под сооружением она предлагает понимать «любой иной, кроме здания, строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический, транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры— железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и т.д.».

Следует отметить, что применительно к договору аренды существенным условием является объект аренды. В данной работе, как следует из ее названия, в качестве объекта аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания.

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапление в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) [34, с. 40].

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- «привязка» к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению [21, с. 76].

ГК РФ выделяет «здания» в числе объектов арендных отношений, которые включают весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам [4, п. 2 ст. 671].

Согласно Федеральному закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности и здания. А в силу ст. 26 указанного закона в том случае, если в аренду сдаются здания, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта этих зданий с указанием размера арендуемой площади.

Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий [37, с. 40].

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса [6, п. 3 ст. 288].

Договор аренды здания обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность [6, ст. 135]. Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» [29, с. 8].

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности и т.п. [26, с. 107].

Подводя итоги по исследованной главе, отметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О  регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций [17, с. 13].

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК России. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии с Федеральным законом от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде [5, ст. 3].

Особым видом договора аренды в соответствии с новым гражданским законодательством стал договор аренды зданий и сооружений. Его выделение в отдельный вид договора обусловлено предметом договора, особенностями передаваемых в аренду объектов недвижимого имущества – зданий и иных сооружений. По мнению законодателя, они потребовали установления специальных правил, особого правового режима, отличного от общего режима недвижимого имущества.

Таким образом, арендные отношения по поводу пользования и владения зданиями – это отношения, возникающие между арендодателем и арендатором, по поводу ограничения вещных прав собственника, который передает арендатору свое недвижимое имущество на определенный срок во временное пользование и (или) владение за арендную плату.

Что же касается различий между зданиями и иными сооружениями, которые существуют в обыденном понимании, отметим, что они не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

2. Особенности заключения и исполнения договора аренды зданий

2.1. Особенности заключения договора аренды зданий

Договор аренды здания заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами [4, п.1 ст. 651]. Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. 

Договор аренды зданий подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом [4, п. 2 ст. 609]. Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3].

Так, договор аренды здания подлежит государственной регистрации в случае,

когда заключается на срок не менее одного года [4, п.2 ст. 651].

Поскольку в тексте ГК содержится термин «не менее года», следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком и на один год [4, п. 2 ст. 651].

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ [42, п. 10].

Если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

- устанавливать срок его действия;

- указанный срок должен быть не менее одного года.

Для примера рассмотрим следующее дело. Общество с ограниченной ответственностью «Звезда +» подало кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу № А27-5613/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью «Звезда+» к Российской Федерации в лице ФССП России о взыскании 3 271 006,14 руб.

Так, ООО «Звезда+» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к Российской Федерации в лице Федеральной службы судебных приставов о взыскании 3 271 006,14 руб.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009, требования ООО «Звезда+» удовлетворены частично, с Российской Федерации в лице Федеральной службы судебных приставов за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Звезда+» взыскано 24 500 руб. убытков, в остальной части в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Звезда+» просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.

Материалами дела установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.07.2008 по делу № А27-6320/2008-6 признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особо важным исполнительным производствам Буравской О.В. по освобождению нежилого помещения, хранилища от пребывания в них должника (ООО «Содружество») и его имущества из занимаемого помещения по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, совершенные по исполнительному производству № 33/5449/278/12/2008, возбужденному 15.05.2008, оформленные актом о выселении и описи имущества от 29.05.2008, как противоречащие нормам главы 13 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В рамках указанного дела судом установлено: ООО «Звезда+» в соответствии с договором субаренды муниципальной нежилой площади от 01.03.06, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово - арендодателем, и с ООО «Содружество», арендатором, осуществляет пользование нежилой площадью в размере 246,4 кв.м. в помещении по ул. Ленина, 8. Срок действия договора определен с 01.04.2006 по 01.03.2007. В соответствии с пунктом 5 договора, отношения субаренды пролонгированы по настоящее время.

Договоры, заключенные на неопределенный срок, являются бессрочными и государственной регистрации в силу указанной нормы, не подлежат, в том числе и в случае, если фактический срок нахождения объекта в аренде составит не менее года.

Уплаченная истцом арендная плата не превышает размера, согласованного сторонами в пункте 2.1 договора субаренды от 01.03.2006.

По изложенным основаниям судом кассационной инстанции отклоняется аналогичный довод ответчика и третьего лица, изложенный в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы истца сводятся по существу к переоценке собранных по делу доказательств. Действуя в рамках предоставленных ей полномочий, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, поскольку считает, что выводы арбитражного суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом не допущено.

Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу № А27-5613/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения [49].

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. То есть с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора. В этой связи важным является то, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента по договору от его государственной регистрации [28, с. 112].

С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.

При арендеᅠᅠ здания, к договору аренды прилагаются поэтажные планы это здания,ᅠᅠ на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд [11, с. 18].

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [7, п. 2].

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регулирует порядок регистрации договоров аренды недвижимости имущества, в том числе зданий и сооружений[3, ст. 26].

Государственная регистрация договора аренды здания одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания  вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества».

В случае прекращения договора аренды здания указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде[19, с. 469].

Регистрация «права аренды» отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрена действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в этом случае явно является излишней[36, с. 27].

На практике существует проблемный вопрос, касающийся вступления в законную силу долгосрочных договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. В договоре аренды обычно указывается, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта сдачи-приемки объекта, т.е. после реальной передачи арендатору здания в пользование. Иными словами, арендатор обязан начать осуществление арендных платежей с момента подписания акта сдачи-приемки объекта.

На этом этапе могут возникнуть разногласия с Государственной налоговой инспекцией, поскольку право отнесения арендных платежей на себестоимость возникает с момента заключения договора, который, в свою очередь, связан с моментом государственной регистрации договора. Практика показывает, что от момента подписания договора сторонами и начала фактического использования объекта арендатором до вступления договора в законную силу проходят месяцы. Законодатель не связывает включение платы за аренду недвижимости с фактом государственной регистрации договора. Тем не менее, известны случаи, когда налоговые органы в ходе проверок не соглашаются с включением в себестоимость продукции (работ, услуг) арендной платы по незарегистрированным договорам[23, с. 67].

Нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. 

В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации договора аренды, способ защиты интересов другой стороны зависит от того, определено ли договором, на ком из сторон лежит обязанность по государственной регистрации договора аренды.

Рассмотрим ситуацию, когда договором установлена обязанность одной из сторон по совершению действий, необходимых для регистрации договора. Если последовательно следовать нормам ГК РФ, то в данном случае, поскольку форма договора соответствует требованиям, предусмотренным ст. 651 ГК РФ и одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона пользуется правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В соответствии с данной нормой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Однако, в такой ситуации появляются некоторые формальные противоречия, так, сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой стороны принять решение о регистрации такой сделки.

В данном случае сделка формально будет считаться незаключенной и суд примет решение о регистрации отсутствующей сделки.

Существенными условиями договора аренды зданий являются условия о предмете и о размере арендной платы.

Согласно статье 650 ГК РФ предметом данного договора аренды являются здания,  т.е. разновидность недвижимого имущества. Здания неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договоров аренды. Пользование зданием практически невозможно без пользования земельным участком, условие об этом далеко не всегда прописываются сторонами в договоре.

КККк К числу существенных условий договора аренды зданий, помимо условия о предмете аренды, относится и размер арендной платы. Применительно к данному договору требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным [4, п. 1 ст. 654].

По общему правилу стороны определяют арендную плату и форму ее выражения свободным соглашением, в котором указывается порядок, условия и сроки внесения платы. Лист расчета арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды [4, ст. 614]. Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.

При первом варианте, арендатор уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам непосредственно поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.

При втором варианте, когда арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между сторонами заключается соответствующее дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды [25, с. 24]. 

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно [43, п.12].

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок [4, ст. 610]. При этом срочный договор может трансформироваться в договор, заключенный на неопределенный срок. Как гласит статья 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом даже после истечения срока договора, а у арендодателя при этом не возникает никаких возражений, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор, заключенный на неопределенный срок, имеет несколько особенностей. Во-первых, каждая из сторон такого договора имеет право в любой момент отказаться от его исполнения. О своем решении другую сторону необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

В отношении срочного договора действует другое правило: такой договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон до срока его истечения только в случаях, предусмотренных в законе или договоре [4, ст.ст. 619, 620].

Во-вторых, договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Об этом говорит ВАС РФ в своем информационном письме от 16 февраля 2001 года 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ [42, п. 10].

Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года. 

Приведем пример из судебной практики. Жилищно-строительный кооператив «Химик»ᅠᅠ (истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ощепковой Светлане Владимировне (ᅠᅠᅠответчик) о взыскании задолженности по арендной плате. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых обязательств по оплате арендной платы по договорам аренды здания общей площадью 13,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 229/1.

Пунктом 2 статьиᅠ 651ᅠ Гражданскогоᅠ кодексаᅠ Российскойᅠ Федерации предусмотрено, что договор аренды здания, сооружения и (или) нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды, заключенные между сторонами, с учетом разъяснений, указанных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, и того, что они действуют с 30.12.2009 по 31.12.2010, с 30.12.2010 по 31.12.2011, с 30.12.2011 по 31.12.2012, с 31.12.2012 по 31.12.2013, подлежали государственной регистрации, однако процедуру государственной регистрации не прошли, а поэтому являются незаключенными.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»ᅠᅠ изложен правовой подход по разрешению судами споров в ситуации, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован. В нем указано следующее: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 

На основании изложенного, суд решилᅠᅠ иск удовлетворить[48]. 

В случае если в договоре, для которого законом предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен и ни одна из сторон договора до истечения предельного срока не отказалась от договора, по истечении предельного срока договор прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

2.2. Права и обязанности арендодателя

Вопрос о правах и обязанностях сторон традиционно рассматривается большинством ученых как вопрос о содержании договора аренды зданий. Содержание договора найма и аренды было в значительной мере исследовано и русскими дореволюционными цивилистами и советскими учеными юристами. Продолжает он оставаться актуальным и для науки и практики современного гражданского права.

Первой и основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества, оговоренного в договоре.

Существенной особенностью договора аренды зданий является то, что исполнение обязанности по передачи имущества подтверждается передаточным актом фиксирующим санитарное и техническое состояние арендованного здания, которое должно соответствовать условиям договора и назначению здания [4, ст. 611]. Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами.

Эти особенности передачи имущества в виде зданий закрепляются ст.655 ГК РФ, в соответствии с которой передача здания арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания, обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества [31, с. 106].

В юридической литературе отмечается, что передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

В случае нарушения арендодателем своей обязанности по передаче здания у арендатора возникает право требовать по своему выбору, который стал значительно больше, чем в старом ГК 1964 г., истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [4, ст. 611].

Исполнение обязанности по передачи здания, было предметом судебного разбирательства в рамках следующего гражданского дела. Закрытое акционерное общество «Нефтяная компания «Регион» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Авантастройресурс» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, путем обязания ответчика освободить и передать истцу здание, расположенное по адресу: г.Москва, пр-т Мира, ВВЦ, строение 528, общей площадью 140,1 квᅠᅠᅠ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 октября 2007 г. иск удовлетворен. В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

ООО «Авантастройресурс» подало кассационную жалобу на указанное решение, в которой ставит вопрос об его отмене и направлении дела на новое рассмотрение, в связи с нарушением судом первой инстанции положений ст.ст. 123, 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке ст.ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, кассационная инстанция находит его подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылался на обстоятельства владения спорным зданием в соответствии с условиями договора аренды 3-228 от 27.03.2005, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, а также актом приемки-передачи нежилого здания б/н от 27.03.2005.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

В связи с чем, суд кассационной инстанции полагает, что истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных гл.20 Гражданского кодекса Российской Федерации вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права как арендатора могли быть защищены в судебном порядке путем обращения с иском к арендодателю в соответствии с п.3 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд постановил решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.10.2007ᅠᅠ отменить. В иске ЗАО «Нефтяная компания «Регион» отказать. [45].

Судом делается вывод, что поскольку здание занимает ответчик, передача арендодателем спорного имущества истцу не состоялась. Соответственно и истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных гл.20 Гражданского кодекса Российской Федерации вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Следующей обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сданное в аренду имущество. ГК РФ, в отличие от ГК РСФСР 1922 и 1964 гг. содержит специальную статью 613 - права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В соответствии с ней при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [33, с. 11].

Обязанностью арендатора является и обязанность производства капитального ремонта. В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Определенной проблемой является то, что действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», а это является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Тем не менее, капитальным принято считать такой