ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ [2



Работа добавлена на сайт TXTRef.ru: 2019-04-07

PAGE  3

СОДЕРЖАНИЕ

[1] ВВЕДЕНИЕ

[2] ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

[2.1] 1.1. Понятие договора аренды

[2.2] 1.2. Юридические особенности договора аренды

[3] ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В РФ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

[3.1] 2.1. Существенные условия для договора аренды

[3.2] 2.2. Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора

[4] ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ПО РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВ

[4.1] 3.1. Аренда транспорта

[4.2] 3.2. Договорные обязательства по недвижимому имуществу

[4.3] 3.3. Договор лизинга (финансовой аренды) в торговле

[5] ГЛАВА 4. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

[6] ЗАКЛЮЧЕНИЕ

[7] СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ


ВВЕДЕНИЕ

Объектом научного анализа дипломной работы являются общественные отношения, возникающие при аренде в сфере торговли. Предмет исследования – нормы законодательства о договоре аренды в российском праве в динамике их становления, развития и распространения, а также ряд связанных с ними специфических проблем российского права.

Актуальность темы дипломной работы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и др.

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.

Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в ГК РФ их в пять с лишним раз больше – 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.

В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды – лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений – при лизинге и пр.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Однако, как показывает статистика, споры, связанные с арендой, особенно с арендой недвижимого имущества, продолжают занимать значительное место в практике российских арбитражных судов.

Целью исследования выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды и его роли и значения в развитии торговли.

Задачи дипломной работы:

– рассмотреть юридическую сущность договора аренды;

– проанализировать правовое регулирование арендных отношений в России;

– изучить особенности арендных обязательств в зависимости от видов арендуемого имущества;

– рассмотреть проблемы и перспектив развития арендных отношений.

Практическая значимость работы обусловлена тем, что она позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории договора аренды и его значение в развитии торговли, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

Степень разработанности. Анализ юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых. Теоретической базой исследования являются научные работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Иванова, О.М. Козыря, Д.И. Мейера, С.Н. Мызрова, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, и других авторов. Однако решение поставленных перед работой задач осложняется тем, что в настоящее время систематизированные научные разработки, позволяющие установить характерные особенности договора аренды и его значение в развитии торговли, учитывающие последние изменения законодательства и судебную практику немногочисленны.

Методами исследования, применяемыми в настоящей работе являются современные положения теории научного познания общественных процессов и правовых явлений. Представляется целесообразным воспользоваться следующими частнонаучными методами: историческим, сравнительно-правовым, социально-правовым, системно-структурным.

Нормативная база исследования: Конституция РФ,1 федеральные законы и иные нормативные акты, затрагивающие вопросы договора аренды и его значение в развитии торговли.

Эмпирическая база исследования. Автором изучена практика применения норм, затрагивающих проблемы договора аренды и его значение в развитии торговли. Она представлена, в основном, решениями Высшего Арбитражного Суда РФ, а также практикой федеральных арбитражных судов.

Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, четырех глав и заключения. Первая глава посвящена юридической сущности арендных отношений, понятию и особенностям аренды в гражданском праве РФ. Вторая глава – правовому регулированию арендных отношений в РФ, их существенным условиям и содержанию. В третьей главе автор рассмотрит отдельные виды арендных отношений в зависимости от предмета договора аренды. В четвертой главе освещены проблемы и перспективы совершенствования арендных отношений. Заключение представляет собой концентрированное изложение выводов, сделанных в дипломной работе, а также предложений, направленных на совершенствование нормативного регулирования договора аренды с учетом специфики торговых отношений.


ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Понятие договора аренды

Договор аренды (договор имущественного найма) – это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.2

Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора.3

Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Он дал первую в истории правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.4

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 – 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. 2 Гражданского кодекса РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г.,5 а также в последующих изменениях и дополнениях к нему. В гл. 34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.

В ст. 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.

Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг).

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:

когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;

когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством.6

Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Правовед А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому «термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как тождественные».7

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора – обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.8

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств,9 именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. «Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права».10

Два слова о праве следования за вещью. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании «свойства следования» за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав.11 Однако правовед А.А. Иванов считает, что «это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права».12

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором (надо иметь в виду отличие аренды с правом выкупа от лизинга. Различие основное потому, что аренда не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть и выкупным).

Следует указать, что аренда с правом выкупа в период так называемой перестройки считалась основным средством приватизации государственного (муниципального) имущества. Такая доминирующая тенденция в разгосударствлении экономики привела страну к качественному застою во всех сферах хозяйствования. Впоследствии указанный способ приватизации был отменен на будущее время. Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»13 (далее – Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43). Однако и на сегодня отдельные предприятия все же сохраняют за собой ранее полученное право на приватизацию, а выкуп арендованного имущества так и является одним из средств приватизации.

Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений.

Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.

Арендодатель получает прибыль от сдачи помещений в аренду. Такая деятельность относится к предпринимательской и имеет долгосрочный характер. Получаемый арендодателем доход первое время лишь окупает вложенные средства и только по прошествии достаточно длительного срока станет доходной деятельностью. Срок окупаемости напрямую зависит как от многих параметров самой недвижимости, так и от условий, на которых она передается в пользование.

Долгосрочные инвестиции в недвижимое имущество считаются прибыльными, если срок окупаемости равен или приближен к 10 годам. Приблизить или во всяком случае не увеличить долгожданный срок доходности вложений поможет грамотный финансовый расчет, учитывающий налоговое планирование.

Арендатор получает прибыль посредством деятельности, приносящей доход, превышающий затраты на аренду недвижимости. Прибыль может быть увеличена благодаря грамотной детальной проработке арендатором всех условий договора в совокупности с финансовым расчетом, который, так же как и для арендодателя, должен учитывать налоговое планирование, которое зависит от согласованных сторонами условий.

Таким образом, договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.

1.2. Юридические особенности договора аренды

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Так, В. Витрянский выделяет следующие характерные черты договора аренды:14

– он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на него к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование;

– в ГК РФ выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере вопросов, являющихся общими для договора аренды;

– выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества.

Договор аренды принято относить к консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим договорам.15 Договор аренды является консенсуальным, поскольку момент вступления его в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору; возмездным, так как арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы; двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается ее должником в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором – в том, что имеет право от нее требовать.16

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей.

Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, то есть только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное.

В ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды.

Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).

Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ «О недрах»,17 Водным кодексом РФ,18 Лесным кодексом РФ.19

Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Гражданский кодекс наряду с этим указывает, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т.д.

Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ,20 Кодексе торгового мореплавания РФ,21 Кодексе внутреннего водного транспорта РФ22 (далее соответственно – ВК, КТМ, КВВТ).

Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».23

Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

Нормы ГК РФ, базируясь на свободе предпринимательской деятельности, провозглашенной Конституцией РФ, и свободе договорных взаимоотношений, содержат множество диспозитивных правил, предоставляющих возможность сторонам договора самостоятельно выбрать способы реализации обязательных правил.

Другими словами, законодатель использовал нехитрую конструкцию предоставления широких прав при исполнении обязательных правил. Права предоставляются с целью конкретизации уже определенных в ГК РФ правил. Например, предоставление сторонам права самостоятельно определить порядок уплаты арендной платы базируется на императивной обязанности сторон договора аренды согласно ст. 614 ГК РФ определить арендную плату и ее составляющие: размер, форму и срок оплаты. Причем отсутствие согласованного условия об арендной плате за помещение, которое является недвижимостью, указывает на незаключенность договора аренды с соответствующими финансовыми последствиями для сторон, которые не получат то, на что рассчитывали при планировании сделки.

Следует отметить, что выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.24

Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, – а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле – продаже.

Главными нормативно-правовыми актами регулятивного воздействия на договор аренды земельных участков в России являются Гражданский кодекс и Земельный кодекс (ЗК РФ25), а также ряд других законодательных и иных актов. Основным направлением в совершенствовании земельных отношений является законодательное закрепление прав, обязанностей граждан и их объединений, а также гарантий устойчивого землепользования.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ26 (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в том числе арендатор), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ27).

Нормы ЗК РФ (п. 2 ст. 22) предусматривают, что земельный участок может быть предоставлен собственником в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. ГК РФ, в свою очередь, исходит из возможности передачи земельных участков в аренду его собственниками или лицами, обладающими подобными правомочиями, допуская установление особенностей сдачи в аренду земельных участков (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях – гражданское и земельное право.

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»28 (далее – Закон о лизинге). Как указано в ст. 2 Закона о лизинге, лизинг – лизинг совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Таким образом, в заключение параграфа необходимо отметить, что ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

Однако, к сожалению, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается – на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.


ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В РФ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1. Существенные условия для договора аренды

Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что «прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам».29 Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611   613; 615   616; 622   624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями в Кодексе есть другие статьи: арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст. ст. 617 – 621 ГК РФ).

Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента – о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона.

Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю,30 то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).

Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».

В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.31

Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.

С учетом сказанного можно сделать вывод, что существенными условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, – но не в силу закона.32

При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду.

В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.

В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы – с учетом возмездности договора.33

Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, – названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).

Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 – о размере платы за нее.

То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов,34 В.С. Ем.35

О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.

К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката – 1 год), а также для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному.

Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.36

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).

2.2. Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора

Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

Арендатор – лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель – лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием обладает прежде всего собственник. При этом арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника.

Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.

Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.

Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию.

Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости – только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, – самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами (ст. 295 ГК РФ).

Казенные предприятия могут распоряжаться закрепленным за ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Такие же условия определены для учреждений, которым имущество передано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств, выделенных по смете (ст. 298 ГК РФ).

Полномочия некоторых групп учреждений по сдаче в аренду закрепленных за ними объектов регулируются также отдельными специальными законами, определяющими условия и порядок распоряжения имуществом. Так, например, в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании»37 образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.

Статьей 298 ГК РФ установлено, что в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма дает учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является его собственностью.

По Конституции РФ управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст. 14 ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»38).

Арендодателями земельных участков могут быть:

– лица, имеющие в собственности земельный участок (ст. 260 ГК РФ);

– уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов. Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»).

Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным (ст. 173 ГК РФ).

Коммерческие организации в большинстве своем могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Поэтому для заключения юридическим лицом договора аренды совсем не обязательно, чтобы данный вид деятельности был записан в его учредительных документах.

Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК РФ).

К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.

Непотребляемые вещи, в свою очередь, могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом. Все остальные вещи являются движимыми.

Таким образом, объектами аренды могут выступать:

– земельные участки;

– обособленные природные объекты;

– предприятия и другие имущественные комплексы;

– здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;

– оборудование;

– транспортные средства;

– инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.

Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товара либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.

Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.

При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны России, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими, в аренду передаваться не могут. Конкретные перечни таких объектов установлены отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду водных объектов (ст. 11 Водного кодекса РФ).

Арендодатель несет следующие обязанности, которые корреспондируют с соответствующими правами арендатора.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое должно отвечать условиям договора и назначению имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию имуществом, даже если он не знал о них при заключении договора аренды.

В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору потребовать от арендодателя: во-первых, безвозмездного устранения недостатков имущества; во-вторых, соразмерного уменьшения арендной платы; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение таких недостатков из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя; в-четвертых, досрочного расторжения договора.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые: а) были им оговорены при заключении договора аренды; б) были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Имущество должно быть передано со всеми его принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В случае непередачи таких принадлежностей, без которых имущество не может использоваться по назначению, арендатор имеет право потребовать от арендодателя их предоставления или расторжения договора и возмещения убытков.39

Арендодатель должен передать имущество в аренду в срок, предусмотренный договором, а если он не установлен – то в разумный срок. При нарушении этой обязанности арендатор имеет право истребовать имущество и потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой его передачи, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Капитальный ремонт осуществляется, если имущество нуждается в нем в период аренды. Он производится в срок, определенный договором. Если срок договором не установлен или ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок. Нарушение этой обязанности арендодателем дает право арендатору по своему выбору, во-первых, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы; во-вторых, потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в-третьих, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.40

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя.

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по его вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.41

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства без экипажа).

4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества).

В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.42

Если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество).

В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор – права и обязанности арендатора;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

4) передавать арендные права в залог;

5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора аренды в судебном порядке при наличии указанных в них оснований. Данные основания были рассмотрены при анализе обязанностей сторон. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как связанные с нарушением договора одной из сторон, так и не связанные с такими нарушениями (например, в случае возникновения необходимости в использовании имущества для самого арендодателя) (п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, прилагаемого к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 6643).

До обращения в суд с иском о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор устранит допущенные нарушения, то арендодатель не сможет потребовать досрочного расторжения договора. При неисполнении арендатором своих обязательств в срок, указанный в предупреждении, арендодатель до обращения в суд обязан в соответствии со ст. 452 ГК РФ направить арендатору предложение о расторжении договора.

Арендатор также может обратиться в суд с требованием о расторжении договора при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ. В отличие от арендодателя, он не обязан предупреждать о необходимости устранения допущенных нарушений.

Установление специальных правил о расторжении договора аренды (ст. ст. 619, 620 ГК РФ) не исключает применение общих норм гл. 29 ГК РФ. Суд может расторгнуть договор при наличии иных нарушений условий договора одной из сторон, если признает такие нарушения существенными (например, внесение арендной платы не в полном объеме). Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке.


ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ПО РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВ

Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. 34 (ст. 606670). В § 1 этой главы выделены общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то что арендные отношения могут характеризоваться существенными особенностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.

Последующие § 26 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдельных видов договора аренды.

Арендные отношения разнообразны. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. В § 3 гл. 34 ГК содержатся нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды.

Лизинг сформулирован в нормах § 6 гл. 34 ГК как вид договора аренды. Это означает, что он, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора (что позволяет применять к нему общие положения об аренде), и с другой – имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. В частности, особенности лизинга потребовали принятия отдельного Закона о лизинге.

3.1. Аренда транспорта

Впервые в отечественной истории гражданского права в одном из фундаментальных нормативно-правовых источников права – Гражданском кодексе РФ предусмотрен отдельный параграф «Аренда транспортных средств». Однако, как показывает практика, не все проблемы, связанные с юридическим нормированием прав и обязанностей сторон в правовом регулировании данных отношений, решены. Недостаточно полно определен Кодексом понятийный аппарат, вызывает сомнение выделение законодателем только двух подвидов рассматриваемого договора аренды (в зависимости от наличия или отсутствия полного комплекса услуг арендодателя по управлению и техническому обслуживанию) при отсутствии общих положений об аренде транспортных средств.

Данная хозяйственная операция достаточно широко распространена в практике транспортных компаний, которые нередко задействуют не только собственные автомобили, но и арендованные транспортные средства. Бывает и наоборот – имеющее специализированную и иную технику автопредприятие передает ее в аренду иным лицам.

В процессе осуществления своей предпринимательской деятельности организации могут арендовать транспортные средства как с экипажем, так и без экипажа. При этом арендодателями могут выступать как юридические, так и физические лица.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения предмета договора аренды транспортных средств. В судебной практике можно выделить две позиции относительно содержания данного условия, основанные на толковании ст. ст. 632, 642 ГК РФ и п. 3 ст. 607 ГК РФ:

1. Предметом договора является транспортное средство, передаваемое во временное владение и пользование, то есть объект аренды, – п. 3 ст. 607 ГК РФ.44

2. Предметом договора аренды транспортных средств с экипажем является предоставление транспортного средства во временное владение и пользование за плату и оказание арендодателем своими силами услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации – ст. 632 ГК РФ.45

Предметом договора аренды транспортных средств без экипажа является предоставление транспортного средства во временное владение и пользование за плату – ст. 642 ГК РФ.46

С учетом приведенных позиций для согласования предмета договора аренды транспортных средств стороны должны установить:

– условие о предоставлении транспортного средства во временное владение и пользование за плату – для договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

– условие об оказании услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации для договора аренды транспортных средств с экипажем;

– данные, позволяющие определенно установить транспортное средство, передаваемое в аренду с экипажем или без экипажа (условие об объекте аренды).

Правовые основы договора аренды транспортного средства с экипажем регулируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Отметим, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

В договоре аренды транспортного средства с экипажем должно быть предусмотрено условие об оказании арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, поскольку оно в силу ст. 632 ГК РФ входит в предмет и признается существенным для данного вида договора.47

Договор аренды транспортного средства с экипажем заключается в письменной форме независимо от его срока. На это указывает ст. 633 ГК РФ. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

При аренде транспортного средства с экипажем обязанности по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей возлагаются на арендодателя (ст. 634 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства определены ст. 635 ГК РФ.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Услуги по управлению транспортным средством – это вождение, пилотирование, а также иные необходимые при этом услуги, конкретный комплекс которых зависит от вида и технических характеристик транспортного средства.48

Техническая эксплуатация транспортного средства – это осуществление мер по поддержанию транспортного средства в технически нормальном, годном к использованию состоянии, в том числе смазка, замена сменных деталей, регулировка механизмов, контроль приборов и т.п.49

В соответствии с п. 2 ст. 635 ГК РФ состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, – требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Расходы по оплате услуг членов экипажа, налогообложению доходов, обязательному страхованию и иные расходы на их содержание несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды. Но для целей налогообложения, в случае если эти расходы несет арендатор, данная компенсация должна просто увеличивать размер арендной платы, а налоги все равно должен платить арендодатель.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в т.ч. расходы на оплату топлива и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации, на уплату сборов, если договором аренды не предусмотрены другие условия (ст. 636 ГК РФ).

Обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора аренды транспортного средства с экипажем (ст. 637 ГК РФ).

В соответствии со ст. 638 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, – назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по вине арендатора (ст. 639 ГК РФ).

Если арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием причинен вред третьим лицам, ответственность за причиненный вред несет арендодатель, но если он докажет, что вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к нему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам (ст. 640 ГК РФ).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Стороны могут прямо указать в договоре, что транспортное средство передается без предоставления арендодателем указанных услуг. Однако суд может квалифицировать договор как договор аренды транспортного средства без экипажа и без этой оговорки.50

Договор транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ (ст. 643 ГК РФ).

Расходы на содержание транспортного средства, его страхование и страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, несет арендатор, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 646 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 ст. 642 ГК РФ транспортное средство передается арендатору за плату. Это означает, что отношения по аренде транспортных средств являются возмездными (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Условие об арендной плате не входит в предмет договора и регулируется нормами ст. 614 ГК РФ (ст. 625 ГК РФ). Его несогласование не влечет признания договора незаключенным.51 Однако для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату. В этом случае договор будет возмездным, даже если размер арендной платы не установлен. Арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы по цене, определенной в соответствии со ст. 614, п. 3 ст. 424 ГК РФ.52

Если условие о предоставлении арендодателем транспортного средства во временное владение и пользование за плату не согласовано, и напротив, указано, что транспортное средство передается безвозмездно, договор может быть признан договором безвозмездного пользовании (ссуды) и будет регулироваться нормами гл. 36 ГК РФ, а не нормами гл. 34 ГК РФ об аренде транспортных средств.53

В течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа (ст. 647 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, – назначению транспортного средства.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл. 59 «Обязательства вследствие причинения вреда» ГК РФ (ст. 648 ГК РФ).

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды транспортного средства урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ, которые применяются к отношениям по данному виду договора (ст. 625 ГК РФ). Стороны могут выбрать и заранее согласовать наиболее подходящий для них способ изменения и прекращения своих отношений.

Стороны могут согласовать изменение и расторжение договора в следующем порядке:

– изменение и расторжение договора по соглашению сторон.

– расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.

– односторонний отказ от исполнения договора.

При согласовании условия об одностороннем отказе сторонам в зависимости от срока действия договора следует определить:

– основания одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок;

– основания одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, применяющейся к отношениям по данному виду договора (ст. 625 ГК РФ), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Следовательно, отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является немотивированным.

В отношении договора аренды транспортного средства без экипажа, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения § 1, 3 гл. 34 ГК РФ не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанными, так и не связанными с нарушением условий договора (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Стороны могут установить следующие обстоятельства, при наступлении которых возможен односторонний отказ от исполнения договора:

– ненадлежащая эксплуатация арендатором транспортного средства;

– просрочка внесения арендной платы;54

– непредоставление арендодателем документов и принадлежностей, необходимых для эксплуатации транспортного средства;

– иные обстоятельства.

3.2. Договорные обязательства по недвижимому имуществу

Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.

В своей деятельности большинство российских организаций сталкиваются с вопросом аренды помещений. Одни его арендуют для осуществления своей производственной деятельности, другие сдают в наем.

Как следует из ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут выступать любые непотребляемые вещи, в т.ч. земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, их части и т.д.

Таким образом, к договору аренды торговой площади будут применяться и общие положения об аренде (ст. ст. 606625 ГК РФ), и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, ведь арендуемая торговая площадь, как правило, находится в здании или сооружении, неразрывно с ними связана, поэтому судебная практика относит такие виды договоров (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»55) к договорам аренды недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Итак, в соответствии со ст. 606 ГК РФ сторонами по договору аренды торговой площади выступают арендодатель и арендатор. На основании ст. 608 ГК РФ в качестве арендодателя по договору аренды торговой площади может выступать либо ее собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать торговую площадь в аренду, например, доверительный управляющий, компания – собственник розничного рынка и т.д.

При заключении арендного договора стороны должны согласовать предмет аренды, иначе впоследствии договор может быть признан незаключенным. На это указывает и правоприменительная практика.56 Вместе с тем если расхождение характеристик объекта, указанных в договоре, с характеристиками переданного объекта произошло в результате технической ошибки, то арбитры признают арендные отношения заключенными в надлежащем порядке.57

Учитывая это, при заключении договора аренды торговой площади арендодатель и арендатор должны как можно точнее указать все характеристики сдаваемой торговой площади. Нелишне будет к договору аренды приложить поэтажные планы здания или сооружения, где отмечены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, помимо этого можно указать на наличие или отсутствие торговых залов, что может пригодиться плательщикам единого налога на вмененный доход.

В отличие от общих норм, для договора аренды здания или сооружения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания ст. 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа, подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды торговой площади в составе объекта недвижимости влечет за собой его недействительность.

Отсутствие акта приема-передачи по договору аренды торговой площади нельзя рассматривать как несоблюдение письменной формы договора аренды, на это указывают и арбитры.58

Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды торговой площади, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Так считают и суды.59 В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации. Данное требование распространяется и на договора аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»60 (далее – Закон № 122-ФЗ). Пунктом 2 ст. 4 указанного Закона № 122-ФЗ определено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после вступления в действие Закона № 122-ФЗ.

В силу ст. 652 ГК РФ при аренде торговой площади к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду торговая площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Так как право пользования земельным участком переходит к арендатору в силу закона, то нет необходимости заключать отдельный договор аренды земли. Это подтверждают и суды.61 Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения.

Если же договором это не определено, то к арендатору переходит на время аренды торговой площади право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая торговая площадь.

Если арендодатель торговой площади не является собственником земли, то в этом случае к арендатору торговой площади переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.

В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации62 (далее – НК РФ) в общем случае налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Поэтому плательщиком земельного налога будет являться в любом случае арендодатель (независимо от того, является ли он собственником земельного участка или пользуется им на праве аренды). При этом договором аренды торговой площади может быть предусмотрено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, включена земельная составляющая, отдельно уплачивать земельный налог минуя доходы арендодателя арендатору торговой организации категорически запрещено.

В отличие от общих норм об аренде, согласованный сторонами размер арендной платы признается существенным условием договора аренды зданий или сооружений, поэтому если в договоре аренды торговой площади не определен размер арендной платы, то договор считается незаключенным. В силу прямого указания п. 1 ст. 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, в данном случае не применяются.

При этом следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, на это указано в п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», это приводит к очень печальным последствиям и для арендатора и для арендодателя.

Передача арендатору торговой площади в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами. Такая норма вытекает из п. 1 ст. 655 ГК РФ. Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи площади в пользование и подписания передаточного акта.

Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.

При прекращении договора аренды торговая площадь возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, улучшения арендованного имущества, а также прекращение договора аренды торговой площади урегулированы общими нормами арендных отношений.

При заключении договора аренды торговой площади организация торговли обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.

При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании ст. 548 ГК РФ к отношениям с коммунальщиками применяются правила параграфа 6 «Энергоснабжение» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Статьей 539 ГК РФ «Договор энергоснабжения» определено, что он заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с указанным договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а последний обязан ее оплачивать, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей. Так как потребителем по договору аренды торговой площади выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него «отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии».

Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора торговой площади нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг – либо за счет арендодателя, либо за счет арендатора.

Если оплату за свой счет осуществляет арендодатель, то договором аренды предусматривается размер арендной платы, включающей в себя расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором. В этом случае арендная плата, полученная арендодателем, включается в его выручку. Если основным видом деятельности собственника торговых площадей является предоставление имущества в аренду, то такие доходы будут являться для него доходами от обычных видов деятельности. Соответственно, оплата коммунальных услуг, в т.ч. и в части услуг, потребленных арендатором, признается расходом арендодателя. Если предоставление площадей в аренду – не основной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата «коммуналки» – в составе прочих расходов.

3.3. Договор лизинга (финансовой аренды) в торговле

Гражданское законодательство определяет лизинг как разновидность аренды – финансовую аренду. Следовательно, к лизингу применимы общие положения аренды (параграф 1 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Кроме того, Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) регулирует весь комплекс лизинговых отношений. Определение субъектов лизинговых отношений даны в ст. 4 Закона № 164-ФЗ.

В соответствии со ст. 4 Закона № 164-ФЗ лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингодателями, как правило, выступают лизинговые компании (фирмы).

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона № 164-ФЗ лизинговые компании (фирмы) – коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с законодательством Российской Федерации и со своими учредительными документами функции лизингодателей. То есть называться лизинговой компанией (фирмой) может только та организация, в уставе которой предусмотрен лизинг как вид деятельности.

Лизинговая компания – нерезидент Российской Федерации – иностранное юридическое лицо, осуществляющее лизинговую деятельность на территории Российской Федерации.

Учредителями лизинговых компаний (фирм) могут быть юридические, физические лица (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации).

Лизингополучателем может быть физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

В соответствии со ст. 4 Закона № 164-ФЗ по договору лизинга обязателен продавец – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. При этом продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (возвратный лизинг).

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Закона № 164-ФЗ). Поэтому основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (ст. 7 Закона № 164-ФЗ).

Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (резидентов Российской Федерации и нерезидентов Российской Федерации) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке (п. 4 ст. 5 Закона № 164-ФЗ). Хотя для того, чтобы лизинг оставался лизингом, автором не рекомендуется привлекать средства лизингополучателей.

В соответствии со ст. 2 Закона № 164-ФЗ лизинг – совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе предмета лизинга.

Договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. При этом договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца осуществляется лизингодателем.

Статья 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» содержит перечень существенных условий договора лизинга. По нашему мнению, не все эти условия можно считать существенными, потому что как ГК РФ, так и сам Закон № 164-ФЗ содержат диспозитивные нормы касательно большинства из них. Из перечисленных в Законе существенных условий действительно таковым может быть признано только точное описание предмета лизинга. Такие выводы подтверждаются и судебной практикой.63

В соответствии со ст. 3 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга – любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательских целей, кроме земельных участков и других природных объектов. При этом под непотребляемыми следует понимать вещи, которые при использовании не уничтожаются полностью и в течение длительного времени могут служить по назначению (машины, оборудование, здания и сооружения, бытовая техника и др.).

Обращаем ваше внимание, что результаты интеллектуальной деятельности (программное обеспечение, изобретения, ноу-хау и т.п.) также не могут являться предметом лизинга, так как не являются вещами.

Предмет лизинга в договоре должен быть определен так, чтобы можно было конкретно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю. В противном случае договор лизинга будет считаться незаключенным.64 

Обратимся к ст. 665 ГК РФ, согласно которой по договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В международной практике лизинговые отношения регламентируются Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г.65 Российская Федерация присоединилась к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге в соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».66

Лизинг – особый вид деятельности. Согласно ст. 2 Закона № 164-ФЗ лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Если отсутствует инвестиционная составляющая, то лизинг приводит к признанию налоговой выгоды по лизинговым операциям необоснованной.

Согласно ст. 7 Закона № 164-ФЗ основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг.

При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.

При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.

Согласно ст. 15 Закона № 164-ФЗ договор лизинга заключается в письменной форме независимо от срока.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.

К обязательным договорам относится договор купли-продажи, который заключается между лизингодателем и продавцом лизингового имущества. Продавца имущества может выбрать как лизингодатель, так и лизингополучатель, в зависимости от условий договора.

Если условиями договора предусмотрено, что выбор продавца лежит на лизингодателе, то лизингополучатель по своему выбору вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (ст. 670 ГК РФ).

Приобретая имущество по договору купли-продажи, лизингодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи по договору лизинга определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).

Для признания гражданско-правового договора договором финансовой аренды (лизинга) для целей налогообложения прибыли указанный договор должен соответствовать всем требованиям, установленным гражданским законодательством, в т.ч. положениям п. 2 ст. 15 Закона № 164-ФЗ, т.е. должен быть в наличии обязательный договор купли-продажи.67 В противном случае данный договор просто становится договором аренды, как, например, оперативный лизинг.

К сопутствующим договорам относятся: договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. Без таких данных договор лизинга считается незаключенным (п. 3 ст. 15 Закона № 164-ФЗ). Но и лишней информации тоже быть не должно. В связи с тем что вначале заключается договор лизинга и только затем договор купли-продажи (поставки) по конкретному предмету лизинга, невозможно указать в договоре персональную информацию о предмете лизинга, например номер транспортного средства.

Как правило, договор лизинга предусматривает, что после выплаты всех лизинговых платежей лизингополучатель получит предмет лизинга за выкупную цену в собственность по договору купли-продажи. Согласно сложившейся судебной практике такое условие можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи. Так, суд, установив, что при заключении договора финансового лизинга стороны предусмотрели право лизингополучателя после уплаты лизинговых платежей, включающих в себя выкупной платеж, приобрести предмет лизинга в собственность, удовлетворил заявленные требования и обязал ответчика заключить договор купли-продажи автомобиля.68 Таким образом, лизингодатель не может в последующем отказаться от заключения договора купли-продажи предмета лизинга, и, если он уклоняется от заключения договора, можно его понудить к заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 15 Закона № 164-ФЗ определено, что по договору лизинга лизингодатель обязуется:

– приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату, на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;

– выполнять другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В свою очередь лизингополучатель обязуется (п. 5 ст. 15 Закона № 164-ФЗ):

– принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;

– выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;

– по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи, причем условия договора купли-продажи я рекомендую предусматривать уже в основном договоре лизинга, что снижает риски;

– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга (п. 7 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 7 Закона № 164-ФЗ договор лизинга может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведение дополнительных работ.

Дополнительные услуги (работы) – услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга.

Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг (работ) определяются соглашением сторон. Часто к дополнительным услугам лизингодателя относится услуга, которая выделяется как комиссия за заключение договора лизинга, которую лучше было бы не обосабливать, а включить в сумму арендных – лизинговых – платежей. С точки зрения экономической природы вознаграждение лизингодателя входит в лизинговые платежи. Но, с другой стороны, налоговые органы не возражают против учета комиссии как расходов лизингополучателя.

В соответствии со ст. 37 Закона № 164-ФЗ лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров. Цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками. Инспектирование проводить целесообразно, например, чтобы подтвердить экономическую обоснованность лизинговой операции: введен ли предмет лизинга в эксплуатацию и можно ли вводить его в состав амортизируемого имущества.

Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю доступ к финансовым документам и предмету лизинга (п. 3 ст. 37 Закона № 164-ФЗ).

В соответствии со ст. 38 Закона № 164-ФЗ лизингодатель имеет право на финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, за формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга.

Цель и порядок финансового контроля также оговариваются в договоре лизинга.

Лизингодатель имеет право направлять в адрес лизингополучателя письменный запрос о представлении информации, необходимой для финансового контроля, последний обязан удовлетворять такие запросы.

Договор лизинга недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него определен ст. 20 Закона № 164-ФЗ.

В соответствии со ст. 20 Закона № 164-ФЗ права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие государственной регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (п. 2 ст. 20 Закона № 164-ФЗ).

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах должны быть указаны сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. При расторжении договора и изъятии лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). При выкупе предмета лизинга возможно аннулировать запись о собственнике с последующей регистрацией предмета лизинга за лизингополучателем, на основании договора купли-продажи.


ГЛАВА 4. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Правоприменительная практика свидетельствует о том, что правовое регулирование арендных отношений в России остается недостаточно совершенным, и у арбитражных судов периодически возникают проблемы, и они продолжают занимать значительное место.

Об этом свидетельствует недавно принятое Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»69 (далее – Постановление). Можно выделить следующие наиболее интересные и важные с практической точки зрения разъяснения.

1. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в Росрегистрацию с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

2. ВАС РФ указал, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Следует отметить, что некоторые практические аспекты реализации этого разъяснения пока не вполне понятны. Так, например, неясно, каков будет срок «восстановленной» аренды, если к моменту признания договора купли-продажи недействительным «первоначальный» срок договора аренды закончился. Представляется, что необходимо внесение соответствующих положений в ГК РФ.

3. Покупатель земельного участка – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на участок не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

4. В случае выкупа арендованного недвижимого имущества обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам предписано руководствоваться приведенными в предыдущем пункте разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы.

5. Если законом предусмотрено, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, то договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок, также должен быть заключен на торгах. В противном случае такой договор является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

6. При этом обязательность проведения торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд расценивает это как злоупотребление правом и отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права.

Из проблем правового регулирования арендных отношений можно отметить следующие.

Гражданский кодекс РФ четко оговаривает, кто может быть стороной договора аренды или, точнее, кто вправе сдавать имущество в аренду. Согласно статье 608 ГК РФ такое право есть лишь у собственника или уполномоченного им лица.

Поэтому прежде чем составлять договор и решать вопросы о сроке, стоимости и других условиях аренды, нужно проверить правоустанавливающие документы на приглянувшийся объект. И сверить данные, указанные в них, с данными арендодателя.

Для того, чтобы определить, кто является собственником недвижимого имущества, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (поскольку согласно п. 1 ст. 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ «сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в выписке содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 7 указанного Закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Какого-либо сокращенного срока для получения выписки действующее законодательство не предусматривает (в отличие, например, от получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц), хотя с помощью посредников – третьих лиц (компаний, которые предлагают соответствующие услуги, в том числе и в сети Интернет) можно приобрести выписку из Единого государственного реестра прав за один рабочий день.

Если же арендодателем выступает лицо, не указанное в качестве собственника в правоустанавливающих документах, нужно обязательно потребовать документ, дающий арендодателю полномочия на заключение договора именно с этим объектом. Таким документом может быть доверенность, посреднический договор, договор простого товарищества и т.п. Главное, чтобы в нем была четко выражена воля собственника на делегирование вашему арендодателю права сдавать вещь в аренду.

Безусловно, соглашаясь с тем, что перед заключением договора аренды необходимо проверить полномочия у управомоченного лица – арендодателя на заключение такого договора, хотелось бы подчеркнуть, что в том случае, когда предметом подлежащего заключению договора аренды является федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, потенциальному арендатору следует также убедиться в наличии согласия собственника и соблюдении конкурсного порядка заключения договора.

В противном случае использование объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, без прохождения установленного порядка заключения договора образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ70 (влечет наложение административного штрафа). Попытки арендаторов обжаловать в арбитражных судах такие решения о привлечении к административной ответственности не увенчались успехом.71

Еще один элемент договора, над которым нужно подумать на преддоговорной стадии, – это срок аренды. Особенно он важен при аренде зданий и сооружений, поскольку такие договоры, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной государственной регистрации, без коей считаются незаключенными (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Одновременно законодательство допускает заключение длительных договоров аренды недвижимости и без государственной регистрации. Для этого достаточно всего лишь указать в договоре срок, не превышающий год (11 месяцев, например), и условие о пролонгации договора на новый срок (пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»72). Либо можно вообще не указывать в договоре срок аренды, сделав его бессрочным (пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Такие формулировки не только помогут избежать финансовых затрат по оплате госпошлины при госрегистрации договора, но и существенно ускорят сам процесс. Ведь регистрация договора требует еще и немалого времени (минимум месяц).

Принимая решение об отказе от госрегистрации договора, нужно также помнить, что ее прохождение нисколько не ограждает арендатора от возможного повышения арендной платы и не делает отношения с арендодателем более стабильными. Так, Гражданский кодекс РФ прямо разрешает пересматривать арендную плату по длительным договорам каждый год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). И такой пересмотр никак не зависит от того, подлежит договор госрегистрации или нет.

Не следует абсолютизировать преимущества краткосрочной аренды (сроком до одного года) перед долгосрочной арендой. С одной стороны, краткосрочная аренда позволяет уйти от процессуально емкой и длительной процедуры государственной регистрации сделки. Однако проблематичным представляется увеличение размера арендной платы, выплачиваемой в пользу арендодателя (ввиду непродолжительного срока).

Одним из самых проблемных элементов договора аренды является тот, который фиксирует правила несения текущих расходов по содержанию имущества, особенно в договорах аренды недвижимости. Проблема здесь вот в чем. Если читать ГК РФ, то все четко и понятно: расходы по содержанию имущества несет арендатор (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Но на практике-то все договоры с коммунальными службами заключены арендодателем, и именно он является потребителем услуг и стороной, оплачивающей их оказание. Арендатор вынужден выполнять правила ГК РФ о несении расходов на содержание арендуемого имущества опосредованно, компенсируя арендодателю его расходы по договорам с коммунальными службами.

Практике известно множество вариантов оформления такой компенсации, начиная от включения «коммуналки» в арендную плату и заканчивая составлением дополнительных договоров (посреднических, поручительства и т.п.). Однако, на наш взгляд, лучше использовать куда более простой способ: включение в договор обязанности арендатора перечислять «коммуналку» сверх арендной платы. Этот способ, с одной стороны, полностью соответствует Гражданскому кодексу (пункт 2 статьи 616 ГК РФ), а с другой – абсолютно прозрачен с точки зрения учета доходов и расходов и налогообложения.

Не менее ответственно нужно подойти к определению в договоре последствий проведения улучшений арендуемого имущества. От правильных формулировок договора в данном случае напрямую зависит величина налога на прибыль. А простор для таких формулировок есть. Так, согласно статье 623 ГК РФ арендатор, который с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения имущества, вправе получить возмещение стоимости улучшений после прекращения договора аренды, если стороны не установили в договоре иной порядок возмещения. То есть фактически ГК РФ предоставляет сторонам абсолютную свободу определения условий возмещения расходов на улучшение имущества. Рассмотрим подробнее возможные варианты.

Первый вариант. Включение в договор условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения путем зачета в счет текущей арендной платы. Согласуя подобное условие договора, нужно помнить, что оно изменит порядок начисления амортизации по улучшениям, поскольку в отличие от правил, зафиксированных в ГК РФ, право на возмещение возникнет у арендатора сразу же, а не после окончания аренды. Соответственно, до момента зачета стоимости улучшений в арендную плату право на их амортизацию будет у арендатора, а сразу после зачета перейдет к арендодателю (пункт 2 статьи 259 НК РФ). Одновременно арендодатель должен будет получить и все документы по улучшениям – именно они будут основанием для начисления амортизации. Поэтому в договоре лучше зафиксировать обязанность арендатора по передаче таких документов и сроки передачи, а также установить ответственность за нарушение этих условий.

Второй вариант предполагает включение в договор условия о том, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается. На практике такие записи в договоре встречаются достаточно часто, что вызывает негодование арендаторов. На самом деле ничего страшного в этом условии нет. При достаточно длительных сроках аренды, вполне возможно, удастся самортизировать данные расходы. Ведь при таких формулировках договора улучшения будет амортизировать именно арендатор в течение всего срока действия договора аренды. Правда, норма амортизации будет относительно небольшой, т.к. рассчитываться она будет исходя из срока полезного использования объекта аренды.

Статья 624 ГК РФ разрешает включать в договор аренды пункт о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ). Это условие пусть и не часто, но используется юристами при составлении договоров аренды.

Хотелось бы отметить, что выкупить можно не любое имущество, поскольку согласно п. 3 ст. 624 ГК РФ «законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества». Так, государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.

Таким образом, можно заключить, что указанные ограничения обусловлены правовым режимом самого имущества, его целевым назначением, а также сферой деятельности арендодателей.

В результате перехода к рыночным отношениям огромный импульс приобрело применение собственниками имущества такого правового инструмента, как аренда. Ввиду отсутствия необходимости в самостоятельном использовании того или иного имущества аренда позволяет извлекать определенную прибыль из этого имущества. Популярность аренды во многом объясняется не только реальными потребностями в соответствующих объектах, но также еще и тем, что не только арендатор нуждается в получении соответствующего объекта, но и арендодатель рассчитывает на известное вознаграждение и пополнение средств. Значительный эффект достигается уже в силу того, что арендодатель освобождается от хлопот по содержанию объекта аренды.73

Однако наряду с традиционной арендой возникает возможность появления еще и соответствующего субдоговорного института. Договор субаренды позволяет, например, арендаторам сдавать лишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положения законодательства и условия договора аренды.

Заключение договора субаренды представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Ограниченный объем правомочия распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и во многих случаях владения. В связи с этим арендатор с согласия арендодателя вправе сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п. (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).74

Договор субаренды является производным от основного договора аренды и имеет самостоятельное правовое регулирование, а также специфическую правовую природу.

Важным является положение ГК РФ о применении к договору субаренды правил об аренде – первичном договоре, что в очередной раз подтверждает определенную зависимость договора субаренды.

Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ.

Регулирование договоров аренды и субаренды на основании тех же правил позволяет говорить о том, что это договоры одной правовой природы.

Принцип правового регулирования субдоговорных отношений сформулировал А.И. Муртазин, согласно которому к субдоговорному правоотношению применяются нормы о соответствующем поименованном договоре, если иное не установлено законом или не вытекает из существа субдоговора.75

Следует указать, что по субдоговору происходит передача или прав, или обязанностей, или одновременно прав и обязанностей, вытекающих из основного договора. В субаренде же субарендатору передается право пользования объектом аренды. То есть никаких обязанностей из основного договора субарендатору не передается.

Субаренду можно определить, по сути, как основной договор аренды, специфика которого заключается в производности с тем же предметом. То есть субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор – в качестве арендатора.76

Таким образом, рассмотрев основные положения действующего законодательства о субаренде, а также различные точки зрения, получившие отражение в цивилистической литературе, необходимо прийти к выводу, что договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа, и требует специального правового регулирования.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, в заключение можно сделать следующие выводы:

1. Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность. Законодательное регулирование отношений аренды публичного имущества должно осуществляться на федеральном уровне. Гражданский кодекс Российской Федерации заложил основу нормативной базы для регулирования арендных отношений в условиях обновляемой экономики.

2. Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

Однако, к сожалению, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается – на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

3. Отношения сторон по договору аренды носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

В решении проблемы конкуренции вещных и обязательственных требований значительную роль мог бы сыграть институт владельческой защиты, осуществляемой путем особых владельческих исков, направленных на оперативное восстановление нарушенного положения и не требующих сложного процесса доказывания права собственности, поскольку сама владельческая защита по сути основана на предположении владельца собственником. Владельческой защитой может воспользоваться и собственник, предпочитая ее более сложным вещно-правовым искам.

4. Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 – о размере платы за нее.

5. Рассмотрев основные положения действующего законодательства о субаренде, а также различные точки зрения, получившие отражение в цивилистической литературе, необходимо прийти к выводу, что договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа, и требует специального правового регулирования.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты

  1.  Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ от 26.01.2009, № 4, ст. 445.
  2.  Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ от 09.08.1999, № 32, ст. 4040.
  3.  Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 11.12.2006, № 50, ст. 5278, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.
  4.  Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 25.06.2012) // СЗ РФ от 05.06.2006, № 23, ст. 2381, СЗ РФ от 25.06.2012, № 26, ст. 3446.
  5.  Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5523.
  6.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.
  7.  Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4320.
  8.  Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.08.2000, № 32, ст. 3340, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5527.
  9.  Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 23.04.2012) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 30.04.2012, № 18, ст. 2128.
  10.  Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4318.
  11.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 05.12.2011, № 49 (ч. 1), ст. 7041.
  12.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 4167.
  13.  Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 16.10.2012) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 22.10.2012, № 43, ст. 5786.
  14.  Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта. Федеральный закон от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 21.11.2011) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 28.11.2011, № 48, ст. 6724.
  15.  О приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.
  16.  О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 02.07.2012, № 27, ст. 3587.
  17.  О финансовой аренде (лизинге). Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) // СЗ РФ от 02.11.1998, № 44, ст. 5394, СЗ РФ от 10.05.2010, № 19, ст. 2291.
  18.  О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 787.
  19.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.
  20.  Об образовании. Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 10.07.2012) // ВСНД и ВС РФ от 30.07.1992, № 30, ст. 1797, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 3991.
  21.  О недрах. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.
  22.  Письмо Минфина РФ от 31.08.2007 № 03-03-06/1/628 // Официальные документы (приложение к «Учет. Налоги. Право»), 2007, № 33.

Специальная литература

  1.  Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007
  2.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 5-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2005.
  3.  Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2009.
  4.  Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. № 11.
  5.  Гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2008.
  6.  Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение // Экономико-правовой бюллетень. 2010. № 7.
  7.  Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010.
  8.  Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996.
  9.  Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
  10.  Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.
  11.  Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень. 2002. № 5.
  12.  Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010.
  13.  Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. ... канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000.
  14.  Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.
  15.  Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости, 2006, № 2.
  16.  Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях // Нотариус. 2008. № 3.
  17.  Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.
  18.  Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994.
  19.  Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право, 2003, № 7.
  20.  Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.
  21.  Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.

Судебная практика

  1.  Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 // Вестник ВАС РФ, 2012, № 1.
  2.  Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ, 2002, № 3.
  3.  Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.
  4.  О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 // Вестник ВАС РФ, 2000, № 7.
  5.  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2011 № Ф03-2003/2011 по делу № А59-4222/2010 // СПС «Гарант».
  6.  Постановление ФАС Центрального округа от 26.05.2011 по делу № А62-4058/2010 // СПС «Гарант».
  7.  Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А67-5335/2010 // СПС «Гарант».
  8.  Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2010 по делу № А75-12352/2009 // СПС «Гарант».
  9.  Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2010 по делу № А33-6323/2009 // СПС «Гарант».
  10.  Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А33-13610/2009 // СПС «Гарант».
  11.  Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу № А08-2894/2009-8 // СПС «Гарант».
  12.  Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009 // СПС «Гарант».
  13.  Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу № А28-5165/2009-108/21 // СПС «Гарант».
  14.  Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2009 № Ф09-2485/09-С4 по делу № А60-13216/2008-С11 // СПС «Гарант».
  15.  Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2007 № Ф09-3677/07-С5 по делу № А60-30777/06-С2 // СПС «Гарант».
  16.  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу № А21-1407/04-С2 // СПС «Гарант».
  17.  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2006 по делу № А21-780/2005-С1 // СПС «Гарант».
  18.  Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2 // СПС «Гарант».
  19.  Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2004 № А17-254/15/3 // СПС «Гарант».
  20.  Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2000 № А06-2079-17/99 // СПС «Гарант».
  21.  Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 № 09АП-18612/2009-АК по делу № А40-83313/09-94-572 // СПС «Гарант».
  22.  Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу № А79-3354/2008 // СПС «Гарант».

1 Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ от 26.01.2009, № 4, ст. 445.

2 См.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 446.

3 См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.

4 Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.

5 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 05.12.2011, № 49 (ч. 1), ст. 7041.

6 См.: Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330.

7 См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010. С. 150.

8 См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 461.

9 См.: Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2009. С. 249.

10 См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010. С. 143.

11 См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18 – 19.

12 См.: Иванов А.А. Аренда // Указ. соч. С. 143.

13 О приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.

14 См.: Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. № 11. С. 14 – 15.

15 См.: Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 59.

16 См.: Витрянский В. Указ. соч.

17 О недрах. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.

18 Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 25.06.2012) // СЗ РФ от 05.06.2006, № 23, ст. 2381, СЗ РФ от 25.06.2012, № 26, ст. 3446.

19 Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 11.12.2006, № 50, ст. 5278, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

20 Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4318.

21 Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 23.04.2012) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 30.04.2012, № 18, ст. 2128.

22 Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4320.

23 Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта. Федеральный закон от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 21.11.2011) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 28.11.2011, № 48, ст. 6724.

24 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 5-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2005. С. 443.

25 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

26 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 4167.

27 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 02.07.2012, № 27, ст. 3587.

28 О финансовой аренде (лизинге). Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) // СЗ РФ от 02.11.1998, № 44, ст. 5394, СЗ РФ от 10.05.2010, № 19, ст. 2291.

29 См.: Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994. С. 25.

30 См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 461.

31 См.: Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право, 2003, № 7, С. 65.

32 См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010. С. 151.

33 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. С. 442 и сл.

34 Иванов А.А. Указ. соч. С. 156;

35 Гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2008. С. 369.

36 Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень. 2002. № 5. С. 45.

37 Об образовании. Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 10.07.2012) // ВСНД и ВС РФ от 30.07.1992, № 30, ст. 1797, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 3991.

38 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 16.10.2012) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 22.10.2012, № 43, ст. 5786.

39 Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение // Экономико-правовой бюллетень. 2010. № 7. С. 39.

40 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. С. 453 и сл.

41 Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости, 2006, № 2, С. 51.

42 Гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2008. С. 380.

43 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ, 2002, № 3.

44 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2011 № Ф03-2003/2011 по делу № А59-4222/2010 // СПС «Гарант».

45 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А67-5335/2010 // СПС «Гарант».

46 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2010 по делу № А33-6323/2009 // СПС «Гарант».

47 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А67-5335/2010.

48 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2006 по делу № А21-780/2005-С1 // СПС «Гарант».

49 Там же.

50 Постановление ФАС Западно – Сибирского округа от 24.09.2010 по делу № А75-12352/2009 // СПС «Гарант».

51 Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2009 № Ф09-2485/09-С4 по делу № А60-13216/2008-С11 // СПС «Гарант».

52 Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2000 № А06-2079-17/99 // СПС «Гарант».

53 Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу № А79-3354/2008 // СПС «Гарант».

54 Постановление ФАС Центрального округа от 26.05.2011 по делу № А62-4058/2010 // СПС «Гарант».

55 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 // Вестник ВАС РФ, 2000, № 7.

56 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу № А28-5165/2009-108/21 // СПС «Гарант».

57 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А33-13610/2009 // СПС «Гарант».

58 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу № А21-1407/04-С2 // СПС «Гарант».

59 Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу № А08-2894/2009-8 // СПС «Гарант».

60 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

61 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009 // СПС «Гарант».

62 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.08.2000, № 32, ст. 3340, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5527.

63 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2 // СПС «Гарант».

64 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2004 № А17-254/15/3 // СПС «Гарант».

65 Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ от 09.08.1999, № 32, ст. 4040.

66 О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 787.

67 Письмо Минфина РФ от 31.08.2007 № 03-03-06/1/628 // Официальные документы (приложение к «Учет. Налоги. Право»), 2007, № 33.

68 Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2007 № Ф09-3677/07-С5 по делу № А60-30777/06-С2 // СПС «Гарант».

69 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 // Вестник ВАС РФ, 2012, № 1.

70 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5523.

71 Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 № 09АП-18612/2009-АК по делу № А40-83313/09-94-572 // СПС «Гарант».

72 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

73 См.: Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 14.

74 См.: Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. ... канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000. С. 41.

75 Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 11 – 12.

76 См.: Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях // Нотариус. 2008. № 3.

Другие работы

Новосибирский государственный медицинский уни...


Цель занятия: Научиться правильно диагностировать локализацию эндометриоза. Знать основные принципы комплексной терапии генитального эндометриоза...

Подробнее ...

Федерация джиуджитсу НО Благотворительный спо...


Дата и место проведения соревнований: Соревнования проводятся 28 декабря суббота 2013г.Советская 96 спорткомплекс Олимп Взвешивание и мандатная ...

Подробнее ...

вариант когда Вы эти 23 часа работаете не пос...


Для достижения такого результата Вам необходимо всего лишь уделять 23 часа работы в интернете а можно и того меньше. Что для этого необходимо На...

Подробнее ...

Эксплораториум в русле основных принципов раб...


Для большинства название детский музей ассоциируется в основном с музеями детского художественного творчества. Исследователи отмечают две волны ш...

Подробнее ...